Vecinos y vecinas del barrio de Colegiales están en alerta por la posible construcción de tres edificios de hasta 30 metros que estarían por encima de la altura habilitada por el actual Código Urbanístico (CUR) para la zona.
Se trata de un emprendimiento proyectado en un predio de media manzana donde funcionó un supermercado y que a fines del año pasado, antes del recambio de gobierno, recibió un primer aval oficial para avanzar a partir de una excepción a la normativa urbanística. Ahora las agrupaciones barriales se organizan para rechazar el proyecto y ya realizaron una protesta en el lugar para juntar firmas contra el emprendimiento.
El predio está en la esquina de Avenida Elcano y General Enrique Martínez. Allí todavía se erige la gran estructura del ex supermercado Carrefour, que cerró sus puertas en marzo de 2023 y al día de hoy está abandonado. Desde marzo hasta octubre del año pasado, los vecinos y vecinas de la zona no tuvieron novedades sobre el destino del terreno que ocupa unos 5500 metros cuadrados. Ese mes, sin embargo, recibieron la primera noticia que los puso en alerta: la Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR) emitió una disposición en la que daba un primer aval a un emprendimiento inmobiliario constituido por un edificio de 22 metros, otro de 25 metros y un restante dividido en dos alturas: una parte de 28 metros y otra de 30 metros hacia la esquina de Martínez y Virrey Olaguer y Feliú.
La Dirección dependiente de la Secretaría de Desarrollo Urbano declaró la factibilidad del proyecto al enmarcarlo en el Artículo N°10.4 del CUR. Ese apartado establece la normativa para los propietarios de «parcelas mayores de 2.500 metros cuadrados«, como es el caso, que quedan habilitados a presentar «un proyecto para redistribuir la capacidad constructiva dentro de la parcela».
Como el emprendimiento en cuestión no superaría los 23 mil metros cuadrados de construcción total permitidos por el CUR para la parcela, la DGIUR habilitaba en la disposición una redistribución que incluía la liberación de 887 metros cuadrados para uso público y otros 2560 para «uso semipúblico» conectando el interior de la manzana con la calle. A cambio, los desarrolladores obtenían la factibilidad para construir sus tres edificios por encima de la altura permitida para la parcela.
La arquitecta y vecina de Colegiales, Gabriela Zimerman, explica ahora a Página/12 que «al día de hoy, con el CUR actual, en esa zona sólo se puede construir hasta la altura máxima establecida por la Unidad de Sustentabilidad de Altura Baja N°2 (USAB 2), que son 14,6 metros de altura«. «Es cierto que una parcela grande vos podés redistribuir los volúmenes de construcción, pero eso no es cómo a vos se te ocurra: tenés que respetar la capacidad constructiva y las alturas que te permite la parcela«, agrega la arquitecta, integrante de la agrupación Colegiales Participa y Decide que encabeza el rechazo al proyecto.
En efecto, en el artículo citado por la disposición de la DGIUR se establece que los proyectos de redistribución presentados para los desarrollos en parcelas mayores a 2.500 metros cuadrados pueden ser tenidos en cuenta por la autoridad competente «siempre que dé cumplimiento» a diversas normas entre las que se mencionan los «planos límites«, es decir las alturas máximas establecidas para cada sector de la ciudad. En este caso, sin embargo, el plano límite de 30 metros, el más alto previsto en el emprendimiento, llega a duplicar lo fijado para la zona.
Ya en octubre del año pasado, al conocerse la disposición de la Dirección, desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) habían advertido en este sentido que el aval oficial constituía una «excepción inmobiliaria» y que se había concretado «violando la altura del CUR«. «El Poder Ejecutivo tiene prohibido apartarse en casos concretos de la normativa general del Código. La planificación es una potestad de la Legislatura que debe cumplir procesos de participación ciudadana antes de modificarse y nuestra Constitución prohíbe de forma absoluta la planificación unilateral por parte del Poder Ejecutivo«, alertaban.
La disposición establecía también un plazo de vigencia de 180 días hábiles dentro del que los desarrolladores debían presentar los documentos correspondientes para conseguir los permisos de construcción. Página/12 consultó ahora a fuentes de Desarrollo Urbano sobre la situación actual del proyecto, pero al cierre de esta edición no había recibido respuestas.
Mientras tanto, con el edificio del ex supermercado todavía abandonado, los vecinos y vecinas comenzaron a organizarse para rechazar el proyecto y este sábado realizaron la primera acción de varias que tienen pensadas para intentar impedir la construcción. Fue una protesta realizada en la esquina de Elcano y Martínez, donde difundieron la situación entre quienes pasaban por la zona y juntaron firmas para apoyar el reclamo.
Temen, entre otros puntos, que la demora en el comienzo de las obras se deba a una espera por la aprobación de la actualización del CUR que se está debatiendo en comisiones de la Legislatura, y que podría permitir que se construya hasta la altura del edificio más alto de la manzana, lo que habilitaría la construcción del emprendimiento más allá de lo establecido por el CUR actual.